A股分拆上市通道将正式打开 多元化房企迎来更多融资机会

　　■本报记者 陆肖肖 北京报道

　　近日，证监会就《上市公司分拆所属子公司境内上市试点若干规定》公开征求意见，开展A股上市公司分拆在境内上市试点，并明确了分拆试点条件，规范分拆上市流程。

　　对于多元化房企来说，这项政策的实施，有利于更多板块上市融资，扩大经营。

　　A股分拆上市破冰

　　8月23日，证监会公布《上市公司分拆所属子公司境内上市试点若干规定》，自8月23日起向社会公开征求意见。实际上，证监会在2019年1月30日就发布了《关于在上海证券交易所设立科创板并试点注册制的实施意见》，实施意见明确，“达到一定规模的上市公司，可以依法分拆其业务独立、符合条件的子公司在科创板上市。”

　　但文件对于分拆上市的企业有着明确的条件，其中包括对拟分拆上市公司设置盈利门槛，要求上市公司股票上市已满3年，上市公司最近3个会计年度连续盈利，且最近3个会计年度扣除按权益享有的拟分拆所属子公司的净利润后，归属上市公司股东的净利润累计不低于10亿元人民币；限制拆出资产的规模，保障上市公司留有足够的业务和资产支持其独立上市地位；要求拟分拆上市公司达到规范运作标准，分拆后母子公司均符合“三分开两独立”要求，上市公司不存在资金、资产被控股股东、实际控制人及其关联方占用的情形等。

　　证监会还表示，下一步，证监会、证券交易所将高度重视市场关切问题，对分拆上市试点中发现的虚假信息披露、内幕交易、操纵市场，尤其是利用分拆上市进行概念炒作、“忽悠式”分拆等违法违规行为加大打击力度。同时，抓住分拆行为的信息披露、分拆后发行上市或重组上市申请、分拆后母子公司日常监管三个环节，加强对同业竞争、关联交易的监管，严防上市公司利用关联交易输送利益或调节利润等损害中小股东利益的行为。

　　对于资金密集型的开发商来说，稳定的资金流是房企生存和发展的关键性因素，可以保障企业的正常经营和规模扩张。上述文件如果实施，对于资本市场来说无疑是一个重大突破，对于今年融资渠道收缩的房地产企业而言，也是一个大的利好。

　　房企在分拆上市方面或大有可为，中信证券研报显示，通过对所有A股公司梳理，17.7%的上市公司符合文件的基本财务要求，财务门槛较低，同业竞争仍然是主要的障碍，预计直接受益的是传统上市公司所培育的新型业务为主体的子公司，地产和医药行业满足要求的上市公司数量最多，数量占全部A股的3.6%。

　　诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐告诉《华夏时报》记者，在严格调控的环境下房地产市场较为冷淡，以房地产为主业的企业也通过各种途径去地产化，如果未来可以在A股拆分上市的话，可以更多地分摊风险，为优质资产创造更大溢价，加大集团的市值。

　　上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示，就目前的融资环境来看，渠道在逐渐收窄，如果可以在A股拆分上市，肯定会有许多房企愿意试一试，比如会将物业、商业等资产包单独拿出来，不仅可以增加企业的融资能力，也可以增强该业务的独立性，更好地挖掘产业链上下游的发展潜力。

　　拓宽房企融资渠道

　　实际上，目前走上多元化路线的房企已有许多。多年来，在地产主业之外，多家企业开辟出了众多“副业”，物业管理、长租公寓、联合办公、教育、养老、农业、粮油、环保、产业、物流、互联网家装等均是房企尝试的方向。

　　但在五花八门的“副业”之上，房企在这些方向上多为探索性入局，谈及盈利还为时尚早，甚至有的产业还在持续亏损，或者难以找到盈利模式，对企业经营产生了负面影响。在A股分拆上市有着明确盈利门槛的情况下，较难实现大规模分拆上市，仅有物业、酒店等领域能够获得分拆机会。

　　目前为止，房企拆分上市的动作多在物业领域。克而瑞地产研究中心的报告显示，2019年至今，目前有众多国内房企选择拆分物业管理公司上市，扩大管理规模，2018年包括碧桂园服务等6家物业管理公司上市，进入2019年后滨江服务等3家物业管理公司上市，另外鑫苑物业等2家物业公司已经递交上市申请。

　　在物业领域之外，房企选择最多或者致力于上市的是酒店经营，碧桂园和世茂均曾提出分拆酒店业务上市的计划，但相比于物管业务而言，酒店经营的分拆之路则显得一波三折，无论是碧桂园，还是世茂，对此只是一提再提，还未将其正式提上日程。

　　对于房企拆分上市的板块，段雨桐表示，房企上市基本上是以住宅地产为主体资产，理论上物业、商业、酒店、办公楼、产业地产等都可以分拆进行上市，资本市场都有可供参考的上市公司。目前来看，比较可行的是物业，也是很多上市房企大力推进的，其次是酒店，商业办公可能未来Reits推出后会有更好的融资上市机会。

　　在上市途径的选择上，由于近年来A股市场监管严厉，企业排队过审较难，房企分拆上市纷纷转投港股市场。但相比之下，房地产在港股市场的估值一直低于A股市场，其融资能力有限。

　　卢文曦表示，房企目前扎堆赴港拆分上市，是没有办法的办法，目前A股对房地产企业看得很紧，排队上市过审太难了，等不及的就转到港股市场了。但A股市盈率高很多，企业融资也更有优势。在A股放开分拆上市通道的基础上，房企在策略选择上或更加倾向于回归A股。

　　前7月土地成交总面积同比下降29.4%

　　房企七成布局一二线城市

　　■本报记者 李未来

　　见习记者 黄琼 深圳报道

　　近日，国家统计局发布了2019年1至7月份全国房地产开发投资和销售情况。前七月房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅比1至6月份再扩大1.9%。

　　与此同时， 2019年上半年万科、旭辉、融创、中海等房企七成以上的住宅土地布局在一二线城市。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至8月21日，全国标杆房企拿地变化明显，合计数据看，18家标杆房企2019年拿地已经高达10031亿，而其中一二线拿地金额高达7349.49亿，占比高达73.27%，这一比例也是最近几年的高点，2018年这一比例69.8%。

　　万科首席运营官、执行副总裁张旭在2019年中期业绩会上表示，万科拿地集中在长三角、珠三角这些区域，大部分三四五线城市将不再进入。

　　前7月房企

　　拿地面积下降近三成

　　今年以来全国土地成交总规模明显缩减。

　　据国家统计局数据显示，前七月房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅比1至6月份再扩大1.9%。土地成交价款4795亿元，下降27.6%，降幅与1至6月份持平。

　　据Wind数据统计，2019年7月，房企拿地总面积为1512.67万平方米，环比下跌24%。7月单月，拿地金额超过100亿元的房企仅三家。Wind数据显示，截至8月23日，房企8月拿地47宗，总面积仅263.11万平方米。

　　房多多市场研究总监张键向《华夏时报》记者表示，房企拿地总面积的下降，主要是由于上半年的融资渠道收紧，房多多大数据研究院的监测显示，近三个月房企的开发资金融资规模同比明显下滑，通过债权融资及银行贷款融资的规模显著收缩，卖房回笼资金成为开发资金的主力，随着融资渠道的进一步收紧，房企可能需要更依赖于卖房回笼资金，拿地会趋于谨慎，并且通过延长施工周期减轻资金压力。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，房地产开发行业在过去二十年快速发展，逐步满足了人们对居住空间和质量提升的需求，而后房地产的增量市场规模逐步减少也是于购房需求增速相匹配。后续房地产拿地面积下降的趋势不会变，但并不代表房地产开发行业将快速萎缩，一方面商品房开发量减少是逐步缓慢的，而非断崖式下跌；另一方面各大城市旧城改造依然会给房企带来很多新机遇。

　　房企多布局一二线城市

　　近期，房企中报集中发布，除了销售额、利润数据之外，房企频谈土地储备。其中一二线城市成更多房企的重点布局方向。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截至8月21日，全国标杆房企拿地变化明显，合计数据看，18家标杆房企2019年拿地已经高达10031亿，而其中一二线拿地金额高达7349.49亿，占比高达73.27%，这一比例也是最近几年的高点，2018年这一比例为69.8%。

　　以万科为例，今年上半年，万科拿地规模明显下降，新获取项目54个，总规划建筑面积1372.8万平方米。按建筑面积计算，82%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算，88.4%位于一二线城市。

　　张旭在2019年中期业绩推介会上表示，不是说所有四五线城市都不去，比如大湾区、上海周边的长三角地区仍会考虑拿地，但不会把点布到全国所有的县级市里面去。这是为了提高效率，更重要的是防范风险。

　　除万科以外，据房多多大数据研究院的监测显示，旭辉、中海、正荣、融创等房企今年上半年八成以上的住宅土地交易落成于一二线城市。

　　就房企积极布局一二线城市的情况，中原地产首席分析师张大伟认为，2019年楼市分化，一二线城市出现市场成交小阳春，房地产企业更关注一二线城市市场。从趋势看，预计2019年四季度，房地产企业集中一二线拿地的趋势依然持续。但随着资金情况的收紧，高溢价率地王出现的可能性不大。

　　张波表示，房企回归一二线的重要原因在于需求侧出现的变化，一方面是棚改接近尾声后，三四线以及下城市未来购房需求总量会出现较为明显的下降，过于激进在三四线拿地未来的风险性会不断提升；另一方面，从目前二线城市的抢人政策来看，对于人才的吸引力远大于三四线城市，未来三四线城市新增居住人口的增长也会明显弱于二线城市，同步导致房企逐步退出三四线城市。

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