原标题：对标2000亿，金茂的“城市运营”要在明年爆发 来源：界面新闻

记者 | 孙梅欣

“今年的目标是1500亿，2020年的目标是2000亿元。”8月28日在香港召开的中期业绩会上，中国金茂的管理层在会上表示。

8月28日，中国金茂发布的2019年中期业绩显示，上半年合同销售金额达到约785亿元，销售面积约358万平方米，营业收入147.41亿元，毛利率达到37%。排除2018年上半年大宗写字楼交易的影响，今年上半年实际合同签约销售净额同比增长约79%，销售面积同比增长114%。

公司所有人应占溢利约为人民币36.96亿元，同比上涨12%，核心净利达到32.81亿元。每股基本盈利28.35（人民币分），同比上升3%。

从上半年报告来看，就在中期业绩发布同期，中国金茂今年的回款金额和签约金额都已经达到1000亿元，保证企业现金流处于充裕状态。

高比例的回款率和良好的融资情况，使得中国金茂保持了较好的资金面。报告显示，上半年公司净负债率下降至67%，较去年同期下降4个百分点。并在上半年先后发行了5年期18亿人民币公司债、5年期2.5亿美元债券、10年5亿美元优先担保票据，利率均维持在4.25%的水平以下。

上半年期内金茂平均借贷成本为4.96%，较去年底下降了0.15个百分点。截至6月30日，公司有授信余额约690亿，另外境内银行间市场还有180亿中票额度随时可用。

业绩会上，金茂管理层也表达出对金茂资金面的乐观。金茂仍然保持行业内较为稳健的杠杆比率和资产负债率，同时公司具有的央企背景，使得公司的融资额度充足、融资成本较低，债务压力很小。

良好的资金面给金茂的新增储备提供了保障。上半年，中国金茂获得项目24个，新增土地储备643万平方米，拿地总金额不超过400亿元。

截至6月30日，中国金茂总土储为6998万平方米。管理层表示，基本可以保证了公司未来3-5年规模发展需求。

从上半年土地购置分布来看，华南占26%、华东占23%，华中占21%，西部占17%，环渤海占13%，经济发展较好的长三角、珠三角、华中地区等城市，仍是金茂未来发展的重点。到今年8月，金茂已进入44个城市，持有超过180个项目，85%以上的储备集中在一二线核心城市。

事实上，今年是中国金茂的“城市运营年”，年内预计累计持有城市运营项目将达到20个，目前已获得至少16个项目。管理层在业绩会上表示，今年将推动7个城市运营项目落地，每个区域将树立1个城市运营标杆项目。

在上半年新增项目中，有5个是城市运营项目，其中包括苏州张家港智慧科技城、青岛即墨国际新城、温州瑞安生态科技城、无锡徐霞客及岳阳市东风湖共5个城项目首批土地的获取。进入下半年，在嘉善、武汉、南通、福州、贵阳、长沙等城市，也有重点推进的城市运营项目。

中报显示，包含城市运营项目在内，期内新增土地平均成本为5300元/平方米，较去年年末平均成本8124元/平方米下降34.76%。

金茂管理层在业绩会上表示，上半年拿地保持了较好的节奏。城市运营项目大多布局在长三角、珠三角等大城市的都市圈范围内，金茂在选择项目时，也对这些城市的人口流动和结构、未来规划、发展潜力等方面做全方位的研判：“公司内部叫做城市地图，符合标准的才会被纳入范围。”

期内金茂的物业销售平均单价为24000元/平方米。粗略估算，其土地成本仅占售价的22%。而上半年利润主要源于长沙、南京、重庆、宁波和广州等项目。其中长沙梅溪湖、南京青龙山均是金茂重点开发的城市运营项目。这些项目的运营模式，也已经进入成熟复制阶段。

金茂高层表示，城市运营项目通常有1-2年的孵化期，真正产生效率要在2年之后，按照目前的进度，真正的效益会在2020年爆发。根据规划，2020-2022年间，将实现城市运营对于整体投资60%的土地储备贡献。

截至报告期末，金茂物业及土地已签约未交付结算金额为人民币1766亿元，而下半年可售货值为1660亿元。中国金茂管理层表示，全年总货值为2400多亿元，上半年推了一半左右，下半年会稍多一点。按这样的比例计算。下半年货值去化率达到43%，即可完成全年任务。

作为一家规模和经营成长均颇为抢眼的央企，今年7月中国平安以87亿港元入股金茂成为第二大股东，成为投资市场最为关注的事件之一，这也意味着央企混改的持续推进。

截至目前，中化集团以35.1%的的持股量仍保持单一最大控股股东，并维持对中国金茂的控股并表地位，中国平安以15.2%紧随其后，新华保险以9.18%持股量位居第三。

中国金茂管理层在业绩会上表示，金茂和平安早间已有多项合作，包括平安不动的股权合作项目、平安银行的资金合作等，平安对金茂入股是作为长线的财务投资：“平安看中金茂双轮驱动的能力，持有型物业是保险资金青睐的物业类型，同时平安本身产业丰富，金茂的城市运营模式也有很大优势。”

有市场人士认为，混改有助于金茂进一步实现“市场化”，获得更有活力的股权结构和更具实力的投资方。平安旗下产业资源及金融实力，对于金茂的持续发展有很大合作空间。同时包括平安、新华在内，涵盖的科技、健康、养老板块等产业业务，和金茂的“大科技、大健康、大文化”产业资源也有所契合，未来将有助于城市运营项目的获取。

金茂高层也强调，混改还会持续，但无论是如何混改，中化都将保持金茂控股股东的地位不会变，在保持央企属性前提下，无限接近市场化运营。

2017年，金茂管理层在一次公开演讲中就表示，中国金茂要进入中国房企第一梯队，签约金额要达到2000亿元，物业持有面积超过200万平方米，收入达到50亿元。

随后金茂便进入快速增长期，2016年-2018年，销售规模复合增长率更是达到50%以上。克而瑞公布的《2019年1-6月中国房地产企业销售排行榜TOP200》显示，中国金茂已排名第17位，较去年年末的24位提升了7个位次。从上半年的业绩来看，瞄准了行业第一梯队的中国金茂，还在向着这一目标猛冲。

免责声明：日发期货官网所载文章、数据等内容仅供参考，投资者据此操作，风险自担。行情策略请联系QQ客服获取。