佳兆业上半年毛利率高达33.4% 土储货值5000亿大湾区占7成

　　8月27日，佳兆业集团控股有限公司（1638.HK佳兆业）发布了2019年中期业绩报告。报告显示，2019年上半年，佳兆业的合约销售额为374亿元，同比增长37%，合约销售面积为196万平米，同比增长38%，其中，旧改项目销售占整体的33%，大湾区合约销售占整体的58%，深圳合约销售占整体的30%。在国家助推粤港澳大湾区建设的关键时期，佳兆业占得发展先机，重仓大湾区的战略优势逐步显现。

　　2019年上半年，佳兆业的毛利为67.1亿元，同比增长42%，毛利率达33.4%，同比增长1.8个百分点，盈利能力表现优异，这主要受益于旧改形成的高毛利项目，而佳兆业在旧改方面的经验成为其区别于其他房企的盈利利器。

　　营收净利双增长

　　8月27日佳兆业交出了一份亮眼的半年业绩报告，收入和利润均获大幅提升。

　　报告显示，2019年上半年，佳兆业收入201.1亿元，同比增长34%。自顾客收取的垫款为453.4亿元，较去年年底增长16%；佳兆业的净利润为27.8亿元，同比增长24%。本公司持有人应占溢利为28.4亿元，同比增长67%。本公司持有人应占核心净利润为27.5亿元，同比增长55%。资料显示，佳兆业的收益主要来源于物业销售、物业投资、物业管理等业务板块。

　　另一方面，佳兆业的财务结构进一步优化。

　　目前，佳兆业的手头现金为300亿元，较去年年底增加了31%。权益总值为449亿元，较去年年底增加了24%。

　　此外，佳兆业的融资渠道较为多样。境内融资占58%，境外融资占42%。

　　同时，佳兆业采取积极的债务管理方式，今年上半年3次回购优先票据共5.6亿美元，将2019年到期美元债本金减少至1.4亿美元。

　　在业绩会上，佳兆业方面表示，2019年下半年，佳兆业将继续优化资本结构，降低融资成本，并且加快销售回款。此外，佳兆业将秉持现金为王的理念，计划运营，提质增效，稳降杠杆。

　　土储重点布局大湾区

　　土地储备是房企生存的根本。

　　报告显示，佳兆业通过招拍挂、收并购、旧改等多元化的渠道择机补充土储，并拥有较高的土地权益比。2019年上半年，佳兆业拥有近2600万平米的土地储备，权益比高达87%。佳兆业的土储货值达5000亿元，其中大湾区占整体近70%，深圳占整体逾30%。

　　2019年上半年，佳兆业新增土地权益建筑面积为246万平米，权益比为91%，平均土地成本为每平米6600元。

　　从布局情况看，佳兆业主要将项目布局在全国一线及重点二线城市，76%的土储位于一线及重点二线城市。此外，近55%的土储位于大湾区，总面积超过1400万平米。

　　目前，大湾区是佳兆业的重点布局对象。在并购市场，今年4月佳兆业以46.6亿元对价收购阳光100旗下广东清远市项目南区100%股权，扩充118.3万平米的土储；在公开市场，今年8月佳兆业接连拿下两宗惠州地块。

　　佳兆业主席兼执行董事郭英成在业绩会上表示，尽管国内地产行业有所缩紧，但是佳兆业集团并不会暂停拿地，只要有钱还是会继续在大湾区拿地。

　　旧改发力

　　下半年多个优质项目入市

　　佳兆业素有“旧改之王”的头衔，旧改也是佳兆业补充土地储备的重要来源。目前，旧改业务也已经开始发力并且表现强劲。

　　旧改项目是佳兆业的核心资产。中期业绩报告显示，佳兆业有占地面积达3200万平米的旧改项目，且尚未纳入土储，其中深圳和广州各占约30%，而整个大湾区的旧改货值则高达逾2万亿。

　　中期业绩报告显示，上半年佳兆业旧改土储的成本仅为3000元/平米，土储内旧改项目账面价值约为旧改土储货值的11%。旧改项目前期投入较少，但在后期可以释放出巨大的价值。

　　佳兆业储备的旧改项目，正稳步转化为土储，并实现开发销售，不断为公司释放业绩并贡献高毛利。

　　目前，在售的深圳盐田佳兆业城市广场住宅销售均价49000元／平米，为盐田区最大旧改项目，总建筑面积69万平米，累计销售金额已达到66.6亿元，还将继续加推；深圳佳兆业未来城项目总建筑面积28万平米，是2018年深圳龙岗区新房成交套数的第一名，深圳全市新房成交套数的第二名。其销售均价为49000元/平米，累计销售额为58.5亿元；深圳平湖佳兆业广场总建筑面积48万平米，住宅价格达到44000元／平米，累计销售金额已达20亿元，也计划年内加推。

　　今年下半年，预计供应的旧改项目包括深圳福田东山项目、深圳南门墩项目、深圳百灵达项目，可售面积近50万平米，可售货值达332亿元。

　　近期将供应的项目还包括深圳福田口岸项目、上海迄今最大的城中村旧改项目——上海徐行镇项目、广州小坪村项目，可售面积73万平米，可售货值达404亿元。

　　佳兆业表示，预计在未来的1-2年，佳兆业还将有9个旧改项目计划用地，货值过千亿。

　　多元化成为房企发展趋势，佳兆业也积极布局，深化产业协同。目前，佳兆业文体集团拓展了4个项目，其中包括复旦大学枫林校区体育馆、佛山飞鸿馆等。佳兆业还成功举办了2019中超开幕式，其受好评无数，也促使了佳兆业品牌迈向国际舞台。此外，佳兆业加速推进位于湖北孝感的空港科技城项目，打造大武汉产业新城的标杆。

　　对于多元化业务未来发展愿景，佳兆业表示，在巩固主营业务的基础上，持续促进新事业协同发展格局，强化服务美好生活的核心能力。（文/华章）

　　中南建设上半年营收增52.3%

　　利润成长大幅兑现

　　8月26日晚，中南建设（000961）发布2019年半年报，报告显示，公司上半年营业收入、净利润、现金流等财务数据均保持亮眼增长态势，公司整体规模亦持续提升。

　　在地产调控迭代、金融监管收紧的大背景下，中南建设稳中蓄力，稳中求变，继续践行高质量发展，业绩成长空间得到进一步释放。

　　多项指标表现优异

　　业绩规模稳健增长

　　中南建设2019年上半年经营情况持续向好，在多项财务指标快速提升的背后，有着主营业务稳定增长发力的身影。

　　半年报显示，公司上半年实现房地产合同销售金额811.8亿元，同比上升24%，地产业务营业收入154.2亿元，同比增长47%，增速领跑TOP20房企。此外，公司上半年建筑业务营业收入同比增长38%，达79.3亿元。

　　在主业增长驱动之下，公司规模对比同期有了显著的提升。报告期内，中南建设共实现营收233.2亿元，同比增长52.3%；归属于上市股东的净利润13.1亿元，同比上涨41.6%；总资产2680.1亿元，同比增长13.7%；经营活动产生的现金流量净额14.4亿元，处于行业较优水平。

　　今年上半年，中南建设实现业绩“有质量的增长”，不断优化的财务指标让公司规模扩大的同时也使得公司综合实力首次跻身房企16强。

　　土储紧随国家战略

　　厚积薄发前瞻布局

　　良好的土储布局就是房企未来发展的稳固基石，在土储布局方面，中南建设不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局。2019年1-6月，中南建设房地产业务新增项目27个，规划建筑面积合计420万平米，未来合计可竣工土储总建面4523万平米。

　　在增加土储量的同时，中南建设也适度增加一二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模，战略布局进一步完善。

　　公告显示，中南建设目前在一二线城市销售金额占总销售金额的比例为46%，三四线城市销售金额占总销售金额的54%。其中长三角、珠三角和内地核心城市土储面积占比超80%，公司布局区域与“长三角一体化”、“粤港澳大湾区”等国家战略高度契合。这些土地持续受益于相关利好政策的落地实施，优质的土储足够支撑中南建设长期可持续发展。

　　截至2019年6月末，中南建设全国共有325个项目，累计进驻106个城市，覆盖国家东部人口密集省份，为后续阶段的业绩增长埋下伏笔。

　　降债开源双线并行

　　偿债能力持续优化

　　现金流是企业发展的血液，近年来，中南建设也不断通过降低负债率、增加现金流、拓展融资渠道等方式，逐步提升公司整体偿债能力。

　　半年报显示，中南建设总负债率由2018年末的91.69%下降到2019年6月末的91.23%，下降0.46个百分点；剔除收到现金但因为产品还未竣工收入未确认前视为负债的预收账款后的资产负债率为43.35%，同比下降1.62个百分点，处于行业绝对低位。公司真实的有息负债总额2019年6月末仅685.5亿，在同级别销售金额的房地产企业中处于低位。

　　在有效降低负债率之余，表现良好的现金流让中南建设的偿债能力得到了进一步的保障。截至2019年6月末，中南建设持有货币资金达249.5亿元，相对2018年年末增加45.3亿元。上半年中南建设经营性现金流入580.1亿元，是一年内到期的各类有息负债的3.5倍，现金短债比由2018年年末的1.13提高到2019年6月末的1.49，提升31%。上述数据进一步证明公司偿债能力强、实际经营风险低。

　　与此同时，新的融资渠道的拓展也极大地改善了中南建设的财务结构。今年以来公司发行美元债券合计5亿美元。其中在6月13日，中南建设成功在境外首次发行了3.5亿美元债券，收到近60家境外知名投资机构下单，获得近4倍的超额认购，融资结构进一步优化，整体融资能力得到显著提升，彰显出在资金储备和财务稳健性上的强劲实力。

　　软实力提升硬核力量

　　打开未来成长空间

　　除了公司发展底气有“硬核”，企业文化及组织梯队建设所代表的“软”实力也是中南建设打开未来成长空间的又一把钥匙。

　　为了保证高质量发展，近年来中南建设在人才引进和团队激励方面成果颇丰。公司持续优化组织，用扁平驱逐科层，用简单驱逐复杂，用合伙驱逐雇佣，用平等驱逐权力，并逐步进化出强大的内生型组织力量。

　　2018年，中南建设针对公司高管发布股权激励计划， 2018年股权激励的行权目标为2018年度公司归属上市公司股东净利润相对2017 年的增长幅度不低于240%，目前这一期的考核目标业已实现，相应激励行权已在兑现中。

　　2018年股权激励计划首期即将兑现之际，今年5月，中南建设面向企业中层骨干员工486人再次推出大手笔股权激励，进一步授出1.38亿份股票期权。这一举措将业务骨干与公司发展紧密结合，变“要我干”为“我要干”，搭建了“引得进、留得住、用得好、调得动”的人才发展平台，为公司的成长积聚力量。

　　据悉，此次股权激励计划的业绩考核要求净利润相对2017年：2019年增长不低于560%、2020年增长不低于1060%和2021年增长不低于1408%，这样的目标彰显着中南建设对于未来发展的坚定信心。

　　中南建设的上半年，在变与不变之中穿梭。变的是不断成长的经营质量；不变的是对于人才激励以及培养的孜孜不倦，是对于现金流安全性的严格要求。未来，中南建设依旧会以爱赋能美好的初心，精益求精地打造高品质产品，在行业变革中稳步前行。（文/华章）

免责声明：日发期货官网所载文章、数据等内容仅供参考，投资者据此操作，风险自担。行情策略请联系QQ客服获取。