本报记者 翁榕涛 钟广莲 童海华 深圳报道

从深圳起步的商贸物流运营商华南城控股有限公司（01668.HK，以下简称“华南城”），已将其模式成功复制到全国另外7个城市，然而这一运营模式正遭受挑战。

华南城与传统的地产开发商有所区别。华南城首席财务总监许进业认为：“从业务看，我们和房地产业是不同的。”据其分析，华南城主要经营的并不是住宅开发，而是物流园区的开发。

华南城的主要收入来自物业发展、物业投资和管理以及电子商贸业务。据2018年半年报披露，母公司拥有人应占净利润8.48亿港元，比去年同期下降14%，其中来自物业销售和融资租赁的收入为41.75亿元，同比上升54.68%，租金收入为3.77亿元，同比仅增长4.5%，相比物业销售而言，租金收入的增长幅度较小。

此外，期内华南城毛利率仍然维持在41%，与上年同期的42%相比略降，母公司拥有人应占净利润8.48亿港元，比上年同期下降14%。

华南城近年来的租金收入情况并不乐观。《中国经营报》记者在走访深圳华南城时发现，位于园区内的奥特莱斯购物中心人流量稀少，尽管有不少工厂店、折扣店，但正常营业的店铺不足五成。有店铺老板告诉记者：“购物中心的人流量一年不如一年，地方太偏远，工作日没什么人，只有节假日才旺一些。”

此外，华南城铁东物流区的10、11、12、13号楼为国际电商物流中心写字楼，华南城招商中心声称出售的是甲级办公楼，实际上却是将物流用房的使用权进行包装售卖，没有实际的产权，存在一定风险。本报记者就国际电商中心是否涉及违规用地、虚假宣传等问题致函采访华南城相关负责人，截至发稿未获回复。

商户流失 空置率高

近日，记者走访了深圳华南城。该项目占地239万平方米，集纺织服装、皮革皮具、电子原材料、五金化工塑料以及印刷纸品包装五大交易中心，其中还规划了奥特莱斯购物中心、1～5号交易广场以及多个物流中心，是一个大型商贸物流交易平台。

在华南城1号交易广场（以下简称“1号馆”），记者看到商场外铺几乎满租，且大部分处于营业状态，而里铺却几乎全部关门，处于空置状态，当天在商场逛街的人也较少。记者以租客身份联系了该商城的招商中心，负责人建议记者不要租里铺，因为“多数人逛街都不会走到里面去，客流量很少，所以里面生意不好做”。

1号馆的商户李小姐（化名）告诉记者，现在只有周末和节假日客流量多一点，平时客流很少。“其实刚过去的清明小长假客流量比较多，但是平时没什么人，从这两年开始客流量越来越少，有逐年递减的趋势。”李小姐说。

即使外铺与里铺只相隔短短几米的距离，但外铺的客流量却远远高于里铺，相对地，外铺租金也比里铺要高不少。华盛招商中心的沈经理告诉记者，商场一楼、二楼的外铺租金为100元/平方米，售价在150万元左右一间，而负一楼的商铺租金加上管理费大约40元/月，每间售价70万～80万元左右。

竺先生在1号馆开了个奶茶店，店铺租约还有一年到期，而近期由于个人原因要转租，转让费为8万元。“近期有很多人咨询我店铺转让的事，大多是2号交易馆的商家，想转到1号馆，苦于没有好的空位。”竺先生告诉记者，这两年1号馆的出租率有所上升，原因是很多2号馆的租户搬到1号馆。竺先生透露，由于里铺一直空置，有很多业主甚至不收租金，租户只需要每月交一定的物业管理费即可，但即使这样，里铺依然很难出租。

业内专家分析，商贸城对客户的聚集效应在不断减弱，尤其是传统商贸城这两年受到更多冲击，一方面是像商贸城这种带有批发功能的前端市场并不会很受重视，另一方面就是这种零售批发产业在不断增加，简单的商品需求已经饱和。

事实上，华南城商户流失、业绩下滑并非这一两年的事，从2013年开始，华南城的合约销售额就在逐年下滑，到2015年达到最低谷。在2014年第一次业绩下滑之后，华南城提出转型，打算转型电子商贸业务。

在1号馆五、六楼的华南城电子商务产业园，空置率也高居不下。在1号馆六楼，记者发现其出租率不足五成，而位于同一层的深圳华南城网科技有限公司当天并未开门，该公司原本是华南城布局电商业务的主要线上平台。

免责声明：日发期货官网所载文章、数据等内容仅供参考，投资者据此操作，风险自担。行情策略请联系QQ客服获取。