西南证券研究报告称，公司是领先的商业运营及物业管理龙头，商业运营品牌高端，效益规模行领先，极具稀缺性。首次覆盖，给予华润万象生活（01209）“持有”评级，目标价41.32港元。

　　报告称，公司2020上半年实现营业收入31.3 亿元，同比增长 19%，实现核心利润 3.6 亿元，同比增长 103%。公司作为“住宅物管+商业管理”的稀缺标的，管理规模不断提升，2020上半年公司物管面积 1.07 亿平，商业运营面积为 561 万平方米。公司2017-2020上半年综合毛利率由13%提升至24%。

　　报告指出，公司受益于内生外延双向拓展，一方面受益于华润置地支持，2015-2019 年华润置地销售额复合年均增长率（CAGR ）达18%，2020上半年末土储已达 7109万平方米，另一方面公司积极外拓，第三方面积占比提升至 18.4%，仍有较大提升空间。

　　此外，公司拥有“万象城”和“万象汇”两 大品牌，是国际品牌国内最大的合作伙伴，重奢购物中心数量居全国首位。2017-2020上半年出租率始终保持在 94%以上，2017-2019年公司购物中心零售额由359亿元增至655亿元，单方销售额由9920元/平/年提升至11944元/平/年。轻资产模式外拓叠加华润系支持，公司管理规模稳健增长，2017-2020上半年公司在营购物中心面积由362万方提升至548万方，预计2024 年公司接手的在营购物中心面积达 1014 万方。

　　西南证券预计，公司2020-2022年净利润复合增速为68.5%，20/21/22财年每股收益EPS为0.3、0.61、085元。营业收入20/21/22财年为71.52、96.37、127.45亿元，同比增长22%、35%、32%。考虑公司是上司商管公司中的稀缺标的，给予华润万象生活 2022 年业绩 41 倍 PE， 目标价为 34.85 元（相当于 41.32 港元），首次覆盖给予“持有”评级。

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