编者按：他们，是中国地产职业经理人明星，有着企业家的担当和进取的精神；他们，高收入与高压力并存，或是投资布局高手，或是内控管理专家，或是模式创新奇才。乐居财经推出《见地》高端访谈系列，一起来听他们讲述自己的地产势道术。本期【见地】对话嘉宾是新华联文旅发展总公司助理总裁兼上海公司总经理李金宝先生。  乐居财经 杨蕾 发自上海  1978年，是中国改革开放开始的一年，也正是李金宝出生的那一年。  于国于个人来说，都是非常有纪念意义的一年。  如果从1978年改革开放算起，这40年间，中国的房地产业可以说经历了迅猛的起步和“野蛮生长”并逐步走向成熟。  2000年毕业的李金宝，进入房地产行业已有18年。这位马不解鞍连续战的地产职业经理人笑称，自己与近20年的房地产市场共同成长。  回顾自身经历的18年楼市发展历程，李金宝最大的体会是：从最早的福利分房到市场化改革，整个房地产行业的发展解决了中国大部分老百姓包括中产阶级的住房问题。  “2000年我刚到上海时看到很多人还是住在棚户区，现在大家都是住商品房。”李金宝表示，把上海作为一个缩影来看，商品房改革对居民居住面积、居住地的改善，都发挥着至关重要的作用。  改革开放后，中国的经济得到快速发展。他指出，得益于市场化改革，房地产作为市场经济中的一个分支，不管是对政府的财政税收、城市更新还是在解决就业等方面都做出了巨大贡献。  在当时的时代背景下，新华联集团也紧跟时代潮流，于1992年开始涉猎房地产业，打造住宅地产、商业地产和文化旅游地产，先后在广西、湖南、北京、河北、安徽、青海、宁夏、上海、天津、海南等城市布局。  2011年，新华联地产上市，并以地产开发为主要业务；从2013年起，新华联地产开始加快转型，按照“地产 + 文旅 + 金融”的战略定位，加大文化旅游项目、度假项目的投资。“文旅产业的整体发展是我们一个重中之重。”  2016年，为配合公司转型升级，深耕以“文旅”为龙头的新华联品牌，新华联不动产更名为新华联文旅发展。  “目前我带领团队主要负责四个项目，包括上海的新华联奥莱悦府、新华联国际中心，去年拿下的太仓住宅项目，还有个项目正在启动中。”李金宝介绍，作为集团的重点关注对象，新华联集团一号工程铜官窑古镇项目是新华联转型文旅的标杆性项目。  据了解，铜官窑古镇项目位于湖南长沙，总投资100亿元，是一个集旅游、艺术、人文、商业、餐饮等于一体的多功能综合特色文化旅游项目，于今年8月28日面世。  “等明年我们在西宁青海的旅游城和芜湖鸠兹古镇的项目最终面世，新华联文旅转型就算真正的成功了。”李金宝指出，明年将是新华联文旅发展的一个爆发期，也是关键时间点。  除了调兵遣将的统筹项目的落地外，他还一直忙着物色“好地块”。  “目前我们在上海洽谈一块1200亩的地块，如果能够成功拿下未来将打造成文创小镇。”李金宝认为，经过近两年楼市调控政策的加持，上海已是调控力度最严的城市之一，接下来会继续保持平稳状态，不会大起大落。新华联会在合适的时机继续出手拿地。“争取今年能在上海、环沪地区拿到合适的2块地。”  以下为乐居财经与李金宝的对话精选  乐居财经：今年是中国改革开放40周年、上海浦东开发28周年，在此发展期间房地产业起到了重要作用，您作为这一历史进程的见证者、参与者，有什么感受？  李金宝：我是78年出生，改革开放的时候正好出生。我又是从2000年进入房地产，这18年来，从最早的福利分房到后面的市场化改革，整个地产的发展解决了中国绝大部分老百姓包括中产阶级住房的问题。  2000年我刚到上海时看到很多人还是住在棚户区，现在大家都是住商品房。把上海作为一个缩影来看，商品房改革对居民居住面积、居住地的改善，都发挥着至关重要的作用。  改革开放后，中国的经济也得到快速发展。得益于市场化改革，房地产作为市场经济中的一个分支，不管是对政府的财政税收、城市更新还是在解决就业等方面都做出了巨大贡献。  乐居财经：除了国内，新华联还在韩国、马来西亚、澳大利亚等海外发展。在海外发展如何，有什么经验可以分享？  李金宝：我们在澳洲的项目运作很成功，可以分享几点：第一，目标客户一定要定位准。第二，地段和品质很重要。项目的品质一定要做到位，再加上选择好的地段。第三，选择专业的团队。要适应当地的政策和法规。  乐居财经：作为房地产“匠人”，该具备哪些条件？  李金宝：第一，从老板层面高度重视。第二，从整个公司的机制上得到保证。机制上就是在公司的战略之间，不是每个产品都能做成作品，有些产品是要保证现金流，有些产品是要保证工匠精神。第三，具体的操作团队要专业。从项目的运筹、前期的筹划规划、整个销售、工程的施工、后期的整体维护，这些方面是要整个非常专业的团队来运作。  当年新华联进入上海后，如何在众多地产商中去树立自己的口碑？就是我们把虹桥项目作为一个真正的能打造出来的好产品在做。  乐居财经：接下来有没有在上海或者环上海的拿地或者收购计划？  李金宝：目前的形势大家也知道，民营企业拿地，还是面临一定的压力。当前政策的不稳定性使得大家拿地都比较犹豫。  当然我们也在物色好的地，只要有合适的时机，在合适的政策下，我们还是要拿地。  今年主要想在上海、环沪地区拿到合适的2块地。  乐居财经：您怎么看前几天发布的731政策？  李金宝：我们对731政策应该正面理解。抑制房价、加大投资、积极的财政政策都是积极的一面，大家都应该看到去杠杆阶段性的成果已经达到了。  比较显眼的一个是抑制房价上涨，这个总体来说，上海的房价其实从去年开始已经是稳中有降，这个抑制房价应该对三四线城市的作用比较大。  乐居财经：您觉得接下来的上海楼市会怎么走？  李金宝：在调控方面，上海市政府是实打实的做到了，也确实把价格控制住了。接下来的上海房地产市场应该非常平稳，不会大起大落。  乐居财经：在地产40年里，您有比较钦佩的企业或个人吗？  李金宝：我们老板傅军总裁。第一，他是一位有家国情怀的企业家，也是一位非常成功的实业家。第二，他事事亲力亲为。第三，在他的带领下整个新华联都很有人情味，是一个大家庭。  乐居财经：作为职业经理人，您认为在当前的房地产市场背景下，职业经理人需要发挥哪些能力和作用？  李金宝：对于我们职业经理人来说，第一，要善待企业，要善待老板，把自己的本职工作做好，这个很重要。  第二，要善待客户。为什么731政策出来以后我们还是相对比较平静，对政策能够正面理解，适当的价格有一定的反复、有一定的微调，把这部分利润让给居民也未尝不好。  第三，要善待自己的员工。让他们能够学到知识本领，解决生计问题。  第四，善待自己的家人。  做好这个4个方面，这个企业无论什么风浪都能稳住。  乐居财经：推荐一部您最近在看的书？  李金宝：我最近在看历史书，大明王朝。职业经理人在面对阶段性的困难时，可以多看看历史，一个是能够静心，第二个有利于客观认识目前的整体形势。  乐居财经：现在年轻人都普遍焦虑，给年轻人一些建议。  李金宝：要有一技之长。要静得下心学习，多了解真实的市场，多研究市场，不要想着赚快钱。  刚开始踏实做事，诚信做人，提高自己的专业度这个是最重要的。
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