焦点丨租房也能享受省会优质教育资源 长沙租购并举改革楼市 　　来源：中国房地产报 　　中房报记者 赵春林丨长沙报道 　　承租房屋也能享有教育、医疗、社保等公共服务待遇……9月8日，长沙市住建委通报称，已经长沙市人民政府同意并印发的《关于加快发展住房租赁市场工作实施方案》（以下简称“方案”），自9月1日起施行，有效期5年。 　　这是继全国首批12个试点城市之后，长沙市正式宣告加入到“租购并举”城市行列。 　　“‘租购并举’的加快落地，或能为长沙楼市调控减压，促进楼市降温，此举意味着为了追求省会优质教育资源而扎堆抢房的湖南省内地市购房者，租房也将成为其一大选择。”长沙业内人士表示，“租购并举”与“租购同权”是两个概念，随着租房时代的来临，长沙的房租会否上涨，需求更快增长的省会的教育资源能否跟上新型城镇化的步伐，仍有待市场观察。 　　租房也能在省会读书 　　作为省会，长沙市的优质教育、医疗、商业资源，对外地特别是省内购房者的吸引力不断增大，学区房更是最大投资热点。学区房不仅房源更为抢手，而且房价上升压力也较大。 　　到长沙的梅溪湖、洋湖、滨江新城板块买房，既有好的环境配套，又能享受省会优质的教育资源，助长了湖南省内不少地市人群购房的动力，甚至导致跟风加剧。 　　在去年长沙“3·18”限购限贷调控政策发布会上，长沙市住建委主任王伟胜曾表示，在长沙市购房的消费者是以省内长沙以及市州为主，市州占了不少的比例，当时省外户籍在长沙购房者的比例仅为12%左右。随着后来楼市限购调控的进一步收紧，省外户籍购房比例在继续走低。 　　由于是湖南一省独大的省会城市，加上教育、医疗、商业资源优势明显和人才新政的实施，作为中部地区重要的人口净流入城市，近年来长沙市的住房刚性需求和租赁需求急剧增加。 　　长沙市统计局前不久发布的数据表明，长沙市人口总量增长显著，净流入规模持续扩大。2017年长沙市常住人口791.81万，比上年的764.52万人增加27.29万人，增长3.6%，增幅为近年来最高。2017年末，长沙市累计净流入常住人口83.02万，2017年当年净流入规模达14.5万人，流入规模比2016年多8.8万人。 　　经济、教育和居住环境的持续向好，人才新政等地区政策的鼓励，是长沙市人口较快增长的两大主要原因。长沙市公安户籍人口统计数据显示，2017年长沙市户籍人口708.79万，其中迁入人口达22.77万，比上年增加7.25万人。 　　人口的持续流入，导致长沙市住房的刚性需求和租赁需求不断增加。租房能否享受教育、医疗、社保等公共服务待遇的问题，也日益受到更多市民关注。 　　此次发布的方案规定，长期租赁、持居住证（合法就业）且符合条件的承租人，可按规定在长沙市享有公共卫生、社会保障、计划生育、法律援助等国家规定的基本公共服务。具有该市户籍的适龄儿童（少年）、符合条件的非本市户籍人员随迁的适龄儿童（少年），其法定监护人在该市无自有产权住房，以法定监护人唯一租赁住房所在地作为居住地且房屋租赁合同经网签备案的，由居住地所在区县（市）教育行政部门统筹安排到义务教育阶段学校就读，具体细则将由市教育行政主管部门制定实施。 　　同时，为鼓励住房租赁消费，该方案明确，长沙市一方面将落实住房公积金政策，对已缴交住房公积金的长沙职工，本人及配偶在该市无自有住房且已承租居住的，每年可提取住房公积金支付房租。另一方面，将推进公租房货币化，实行实物保障与租赁补贴并举，支持公租房保障对象通过住房租赁市场租房，对符合条件的家庭给予公租房租赁补贴。 　　税收优惠鼓励出租 　　如果说承租房屋也能享有省会教育、医疗、社保等公共服务待遇，是鼓励租房的话，那么长沙市此次实施税收优惠，则是鼓励房屋出租，尤其是盘活闲置或存量房源。 　　根据方案，长沙市税务部门将牵头落实住房租赁系列税收优惠政策，对一般纳税人出租在2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税办法，按5%的征收率计算缴纳增值税；小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），按5%的征收率计算缴纳增值税。对企事业单位、社会团体及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4% 的税率征收房产税。 　　而个人出租住房，则减按1.5%计算缴纳增值税，减按4%的税率征收房产税，免征土地使用税和印花税。个人出租住房所得，减按10%的税率征收个人所得税。 　　扩大增量与盘活存量并举 　　租房时代到来后，大量需求的租赁住房房源从哪来？长沙市此次方案给出的三个结合，即为答案：政府引导扶持与市场推动相结合，扩大增量与盘活存量相结合，解决住房 　　问题与服务产业发展相结合，优化提升各项政策措施和要素环境。 　　在扩大租赁住房增量方面。根据方案，到2022年，通过政府统筹、企业建设、市场盘活等方式，长沙市将新增各类租赁住房不少于500万平方米，其中新建200万平方米以上租赁住房、盘活300万平方米以上存量住房，形成广覆盖、多层次的租赁房源供应体系。 　　长沙市的方案明确，2018年至2022年，该市每年应建设不少于50万平方米、1万套以上各类租赁住房。 　　为保证目标任务完成，长沙将分类安排租赁住房用地，其中市场化租赁住房主要通过挂牌方式供地，商品住房项目可在挂牌方案中要求配建一定比例租赁住房，由开发企业自持产权、自行经营，政府平台公司可利用持有的存量土地开发建设租赁住房、由政府确定的国资租赁企业经营，工业企业和国有企业可利用自有土地配建一定比例租赁住房。同时为突出租赁住房为产业服务的重点，要求各园区管委会加大定向公租房（人才公寓）筹集建设力度，加快改善各类引进人才、新就业无房职工、稳定就业的外来务工人员的住房条件。 　　在此进程中，长沙市将引导具备条件的房地产企业开展住房租赁业务，在全市选择9家以上品牌企业进行试点示范和重点培育。同时加大政银企合作力度，通过开展政银企签约合作形式，鼓励各银行业金融机构按照依法合规、风险可控的原则，对住房租赁企业、住房租赁项目提供信贷支持。建立信息畅通、机制高效、服务便捷的住房租赁官网平台，保障租购同权，逐步形成规则明晰、监管有力、保障充分的住房租赁市场环境。 　　在盘活存量房源方面。该市支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房和国企闲置房屋等改建为租赁住房，鼓励住房租赁企业参与老旧社区微改造，改（新）建的租赁住房经验收合格后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行；鼓励住房租赁企业对拆迁农民安置房进行适用性、功能性提质改造，集中批次投放住房租赁市场，形成优质房源；鼓励企业出租闲置房屋，进一步简化住房租赁备案流程，实行税收清单制度，明码标价，对个人出租房屋实行免费登记备案制度。 　　同时，加大公租房运营保障，将符合住房保障条件的外来务工人员、新就业大学生和市政工人、环卫工人、青年教师、公交车司乘人员等一线公益岗位人员纳入保障范围；此外，拟推行政府购买服务或者PPP模式，支持政府或者园区管委会投资和管理的公租房交由专业化、社会化企业运营管理，不断提高管理和服务水平。 　　按照长沙市的设想，该市将牵头搭建阳光透明、高效快捷的住房租赁市场官网，将长租公寓、企业自持租赁住房、中介机构代理房源、个人出租房源等纳入监管平台，为出租人、承租人提供一站式服务；同时制订全市统一的住房租赁合同示范文本，引导租赁双方使用规范化的住房租赁合同。
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